【京町家リノベ】町家で住宅ローンを使う！注意点は？
こんにちは。京町家をリノベーションして車２台が入るガレージハウスを作っている，くまです。
いい町家が見つかったクマ！でも，町家を買うのに住宅ローンって借りられるクマ？
安心して！クマくん。結論から言うと，実は町家は住宅ローンが使えるんだ。そう，「町家プロフィール」さえ取れればね。
住宅ローンは，家を購入する際に，比較的低金利で借りられるローンのことです。
家を買うには1000万円単位のお金が必要ですから，よっぽどのお金持ちでない限り，みんな住宅ローンを借りることになります。
ローンですから，当然銀行の審査が必要です。審査は収入の安定性だけでなく，家の建物としての価値（担保性）も加味されます。
新築や築浅中古の場合は，担保として充分価値があるので，収入が安定していれば大抵ローンは下ります。
ただし，町家の場合はとても古い建物になるため，そのままではローンが下りません。
そのため，「京町家プロフィール」と呼ばれる行政のお墨付きが必要となります。
この記事では，京町家で住宅ローンが借りにくい理由，京町家プロフィールの取り方について，実体験に基づいて説明します。
さっそく見ていくクマ！
1. 京町家と住宅ローン
京町家も不動産です。普通の住宅ローンと条件はほとんど同じですが，「京町家プロフィール」を取得することで，融資を受けることができます。
京町家プロフィールについては，後述しますので，「京町家プロフィールの取り方だけ知りたい！」という方は，目次から該当項目にジャンプしてください。
そもそも住宅ローンって何？という人は，まず以下の記事を見て基礎知識を付けてください。
京町家でネックになるのは，築年数
京町家の定義の一つとして重要なのは，
- 昭和25年以前に伝統軸組構法を用いて建築されている建物
ということです。
これはどういうことかというと，日本において「建築基準法」が定められた昭和25年以前に建築された建物である というのが町家の重要な定義の一つとなっている，ということです。
「建築基準法」とは？
昭和25年は終戦の年ですね。 焼野原となった戦後日本に住宅需要が増大した結果，国が家を建てる際の最低限の基準を設けました。それが「建築基準法」です。 地震が起こっても壊れないよう，コンクリートで基礎を作ることが義務付けられたり， 火事が燃え広がらないよう，敷地いっぱいに建てることを禁止する「建蔽率」が定められたりしました。
「建蔽率」とは？
建蔽率とは，敷地の大きさに対して，建物を建てていい大きさの割合のことです。
以下のページにわかりやすくまとめてあります。
京町家は，前述の「建築基準法」の制定以前に建築された建物です。
もともと連棟の長屋（隣の家と柱や壁がつながっている建物）であったため， 敷地いっぱいに建っていることが多いです。例えば，建蔽率60％の地域でも，京町家は90%くらいで建っていたりします。
こういった，建築基準法に適さない物件を「既存不適格物件」と言います。
「既存不適格物件」とはつまり，平たく言えば「違法建築」（！）ということです。
知らなかったクマ～！
「既存不適格物件」が住宅ローンに及ぼす影響
冒頭で述べたように，住宅ローン審査では，おおまかに以下の２点が重視されます。
- 収入の安定性
- 物件の担保性
この，「物件の担保性」を審査するときに，「既存不適格物件」が引っ掛かります。
銀行は，もし住宅ローン借入者が返済できなくなったとき，家そのものを競売に出し， 未返済分の資金を回収しようとします。
その物件がもし，「既存不適格物件（違法建築）」だったらどうでしょう？
買い手がつかずに貸し倒れになってしまう可能性があります。それが繰り返されてしまえば，銀行は破綻します。
そのため，「既存不適格物件」には住宅ローンが下りにくい，という性質があります。
既存不適格物件でも，「京町家プロフィール」があれば，住宅ローンが借りられる！
しかし，既存不適格物件だとしても，京町家は比較的容易に住宅ローンの担保としての要件を満たすことができます。
それは，「京町家プロフィール/カルテ」の取得です。
京都では，京町家が１年に800軒のペースで取り壊されています。
理由は，老朽化や，固定資産税が高額であること，相続税対策など，さまざまですが，
住みたいと思っている若い人がいても，前述のように住宅ローンが借りにくいために買えないというのも問題だったようです。
そこで，京都の風情ある景観を保存・継承していくために，「京町家は担保として価値がある」と行政が太鼓判を押す制度をはじめました。
それが，「京町家プロフィール/カルテ」です。
このプロフィール/カルテを取得した町家は，銀行で住宅ローンを借りることができるようになります。
2. 京町家プロフィールを取得しよう
京町家プロフィールってどうやったら取得できるクマ？
ここに，所定の用紙と料金を出せば，大体２週間ほどで審査してくれます。申請前に，センターの職員が，町家プロフィールに適合しそうかどうか，現地を見て大まかに教えてくれるそうです。
申請書は，物件の所有者が提出します。「京町家プロフィール」は住宅ローンの決済までに用意する必要があるので，売り主に申請してもらいましょう。
また，京町家を専門的に扱う業者が売り主となっている物件の場合は，すでに京町家プロフィールを取ってある場合もあります。
（私たちの場合，料金はちゃっかりローンの決済時に上乗せされました…。しかも京町家プロフィールが出るまでに３週間くらい待ちました。詳しい内容はまた別の機会に記事を書きます。）
ちなみに，プロフィールとカルテの違いは，料金と内容です。
| 内容 | 料金 | |
|---|---|---|
| プロフィール | 外観，おおまかな造りを写真で見て審査する | 15,270円 |
| カルテ | 由緒沿革なども含め，専門家が現地を見て審査する | 56,010円 |
銀行で住宅ローンを借りるには，プロフィールだけで十分です。文化的な価値があることの証明が欲しい場合は，カルテを頼めばよいのではないかと思います。
晴れて京町家プロフィールが出たら，既存不適格物件でも，住宅ローンの決済に進むことができます。
3. 京町家用の住宅ローンを扱う銀行がある！
ただ，いくら京町家プロフィールを取得したからといっても，どんな銀行でも融資してくれるとは限りません。
京都には，京町家用の住宅ローンを扱う地方銀行があります。そこでの融資なら理解があり，素早いです。
以下に主な銀行を掲載します。
京町家レジデンスローン｜住宅ローン｜かりる｜京都中央信用金庫
京銀住宅ローン 京町家プラン｜キャンペーン／おトクな情報一覧｜京都銀行
京町家の保存に賛同した地方銀行が，独自に作っている住宅ローンプランです。
しかも，保全・継承が目的であるため，ローンの利率が普通の住宅ローンより数％低く設定されています。
まだ町家プロフィールが出ていない段階でも，プロフィールがでることが前提であれば，事前審査してくれますので，窓口に相談してみるのがよいでしょう。
また，事前審査は複数通して，条件や利率を比較することをお勧めします。
余談ですが，利率のよいメガバンクやネット銀行は，事前審査はすぐ通りますが，本審査で落ちることが多いそうです。
4. 住宅ローン控除は使える？
住宅ローン控除とは，住宅ローンを組んだ翌年からの確定申告で，「住宅ローン控除」を申請すれば，最大1年で40万円分の税金が控除されるという制度です。
年末時点のローン残高の1%分が税額控除となり，最大10年間（13年間の特例もある）受けられます。
利息分を国が負担してくれるようなものと考えてよいでしょう。
しかし，上限40万円は，あくまで優良耐震・省エネ住宅の場合のみです。
町家の場合，基本的には中古住宅なので，リノベーションして優良耐震・省エネ住宅にしない限り，年上限20万円までしか控除されません。
建築基準法も満たさないような築100年近い家で，しかも縦長のため耐震性能が弱い。それが町家の良さでもあり弱みでもあります。
優良耐震・省エネ住宅にしようと思えば，リノベーション費用は跳ね上がり，耐震壁をたくさんとりつけることになり，風情もなくなります。
住宅ローン控除を望んでいる方には，町家はおすすめできません。
→当時書いた記事の認識に齟齬がありました。住宅ローン控除は受けられる可能性が高いです。 税理士に相談の上、また記事をまとめますので、しばしお待ちください。
町家でも住宅ローン控除が受けられました！詳しくはこちらの記事をどうぞ
5. まとめ
- 「京町家プロフィール」を取得すれば，町家の購入にも住宅ローンが使える！
- 住宅ローン控除の上限は残念ながら年上限20万円まで。
